Продажа квартиры в ипотеке: Можно ли перепродать?

Приобретение жилья с использованием заемных средств - один из самых распространенных способов улучшения жилищных условий. Но в течение выплаты кредита обстоятельства заемщика могут измениться и он захочет осуществить продажу квартиры в ипотеке. Как это сделать, порядок процедуры и юридические нюансы рассмотрим в статье.

Содержание

  1. Можно ли продать квартиру в ипотеке
  2. Когда продают ипотечную квартиру
  3. Риски при продаже квартиры находящейся в залоге
  4. Нужно ли разрешение банка
    1. Как получить согласие банка
    2. Если банк не дает согласия
  5. Способы продажи квартиры в ипотеке
    1. Досрочная выплата ипотеки
    2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
    3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
    4. Продажа ипотечного жилья банком
    5. Продать с помощью рефинансирования
    6. Срочный выкуп квартир агентствами недвижимости
  6. Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке
    1. Получить согласие банка на продажу
    2. Собрать документы на продажу квартиры в ипотеке
    3. Выставить жилье на продажу и найти покупателя
    4. Определиться с вариантом продажи ипотечной квартиры
    5. Заключить сделку купли-продажи
    6. Получить денежные средства
    7. Поставить квартиру на учет в Росреестре на нового владельца
  7. Оформляем справку на портале за 15 минут
  8. Образец выписки 
  9. Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте
  10. Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Можно ли продать квартиру в ипотеке

После покупки квартиры с привлечением заемных средств, новый владелец получает права собственности на жилье. Но, поскольку недвижимость была приобретена в ипотеку, в выписке ЕГРН будет указано, что на объект наложено ограничение. Фактически ваши квадратные метры остаются в залоге у банка до выплаты кредита. 

Когда заходить речь о продажи жилья, вставет вопрос: Можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке у банка? Продать квартиру с ипотекой возможно, но для совершения купли-продажи необходимо получить разрешение от финансовой организации, от которой были получены деньги на покупку жилья. Таким образом кредитор страхует себя от невозврата займа. Если вы перестанете погашать кредит, банк вправе продать жилплощадь и вернуть себе денежные средства.

Права и обязанности участников ипотечного кредитования регламентируются ФЗ РФ № 102. Согласно ст. 29 указанного закона собственник жилплощади вправе использовать объект по своему усмотрению. Он может жить на территории квартиры, регистрировать других жильцов, сдавать помещение в аренду. 

Особенности распоряжения залогового имущества зафиксированы в ст. 37 законопроекта. В ней указано, что продажа ипотечной квартиры возможна только при положительном решении банка-кредитора.

Когда продают ипотечную квартиру

Частыми причинами продажи квартир могут быть:

  1. Невозможность погашать кредит - заемщик потерял источник дохода и больше не может вносить ежемесячные платежи;
  2. Улучшение жилищных условий - владелец квартиры имеет желание и возможность купить жилье большей площади;
  3. Личные причины - расторжение брака, неудобная транспортная развязка, конфликты с соседями все эти причины могут побудить собственника ипотечного жилья решиться на его продажу.

Риски при продаже квартиры находящейся в залоге

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Продавец ипотечного жилья практически ничем не рискует при отчуждении имущества. Вырученные деньги он получает сразу после регистрации сделки в росреестре. Для покупателя можно выделить следующие риски:

  1. Возможность оспаривания сделки - если продавец не получил одобрение банка на куплю-продажу, регистрацию имущественных прав нового владельца могут приостановить;
  2. Отсутствие необходимых документов - если для сделки не были оформлены нужные в конкретном случае бланки (согласие опеки, разрешение от мужа или жены) ее могут расторгнуть;
  3. Претензии банка к предмету сделки - кредитор тщательно проверяет объект недвижимости, поскольку в случае невыплаты кредита он будет его реализовывать и возвращать деньги. Если в ходе проверки будут выявлены незаконные перепланировки, дефекты жилья, банк вправе дать отказ на продажу квартиры в ипотеке.

Нужно ли разрешение банка

Продать квартиру с ипотекой нельзя без одобрения кредитора. Пока вы не погасили задолженность по ипотечному займу любые юридические операции с залоговой недвижимостью проводятся с разрешения залогодержателя.

Как получить согласие банка

Чтобы заручиться согласием кредитора на продажу недвижимости, необходимо отправить заявление с указанием причины отчуждения имущества. Если банку подходят условия сделки, он ее одобрит. Для получения согласия от финансовой организации, заявитель должен погасить ипотеку одним из следующих способов:

  • Самостоятельное досрочное погашение кредита;
  • Выплата задолженности из вырученной после продажи ипотечной квартиры суммы;
  • Переписать оставшуюся часть долга на нового собственника;
  • Продажа залогового жилья на торгах.

Если банк не дает согласия

Получите вы отказ или разрешение от кредитора на продажу квартиры в ипотеке зависит от следующих обстоятельств:

  • Выбранный способ выплаты задолженности;
  • Размер процентной ставки;
  • Срок кредитования;
  • Фактическое состояние жилплощади и ее рентабельность.

Если банк не одобрит сделку, продавец может найти покупателя, который готов предоставить задаток наличными. Полученные средства владелец использует для погашения кредита и закрывает ипотеку. После этого между субъектами сделки оформляется стандартный договор купли-продажи.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Способы продажи квартиры в ипотеке

Продать квартиру с ипотекой можно несколькими способами. Ниже рассмотрим каждый из вариантов более подробно.

Досрочная выплата ипотеки

Чтобы продать залоговую квартиру проще всего полностью погасить кредит и снять обременение с квартиры. После погашения ипотеки банк не имеет больше прав на недвижимость и собственник вправе осуществлять любые юридические сделки без его согласия. Досрочно выплатить кредит можно с помощью денег покупателя. Этапы процедуры следующие:

  • Стороны составляют предварительный договор, где указаны условия отчуждения имущества, порядок расчетов, стоимость предмета сделки;
  • Покупатель передает задаток продавцу, который используется для погашения кредита;
  • После снятия обременения с квартиры в росреестре, происходит передача права собственности новому владельцу;
  • Стороны заключают куплю-продажу с учетом уже полученной суммы от покупателя.

Этот способ продажи квартиры в ипотеке связан с рисками для покупателя. Недобросовестный продавец может после погашения кредита попытаться отказаться от своих обязательств. В этом случае необходимо обжаловать сделку в суде.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В этом случае банк является одним из участников сделки. Покупатель деньга на погашение задолженности отдает кредитору, а остаток по сумме - продавцу. В этом случае расчеты проводятся с помощью двух банковских ячеек. После погашения ипотеки и снятия ограничения, стороны оформляют куплю-продажу и регистрируют сделку в росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Если у покупателя нет полной суммы, покрывающей стоимость недвижимости с учетом ипотеки, он может купить квартиру вместе с обязательствами продавца. В этом случае новый собственник выплачивает разницу между оценочной стоимостью жилья и долгом по кредиту. А на остаток суммы оформляет ипотеку на себя. Условия кредитования могут остаться прежними или другими.

Продажа ипотечного жилья банком

Данный вид отчуждения залогового имущества применяется, если у заемщика есть просрочки по кредиту или он уведомил банк, что больше не имеет возможности погашать задолженность. В этом случае кредитор проводит самостоятельную оценку недвижимости и выставляет ее на торги. Покупатель никак не может повлиять на ход сделки.

Продать с помощью рефинансирования

Продавец может оформить кредит на погашение ипотеки в другом банке. После погашения задолженности он продает квартиру и из вырученных денег сразу же возвращает новый кредит. Важно понимать, что чем дольше будет длится каждый этап сделки, тем дороже она вам обойдется. Чтобы не платить проценты сразу по двум кредитам, необходимо в течение месяца оформить и зарегистрировать договор купли продажи.

Срочный выкуп квартир агентствами недвижимости

Как правило, стоимость залогового имущества несколько ниже рыночных цен на недвижимость. Этот факт привлекает риэлторов. Прежде чем договариваться о продаже квартиры в ипотеке агентству недвижимости нужно уточнить размер комиссии за оформление документов, которую берет агент.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке

Чтобы продать ипотечную квартиру необходимо заручится согласием залогодержателя, подготовить документы, найти покупателя и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Получить согласие банка на продажу

После принятия решения о продаже залогового имущества, собственник должен обратиться в банк, уточнить сумму задолженности и написать заявление с указанием причины отчуждения объекта. После рассмотрения заявки кредитор дает разрешение на сделку.

Собрать документы на продажу квартиры в ипотеке

Полный список документов, который нужно подготовить для продажи залогового имущества, зависит от требований кредитора и особенностей сделки. В базовый перечень входят следующие бумаги:

Указанный список бланков может быть расширен по требованию банка. Выписка из ЕГРН - один из основных документов, который содержит характеристики недвижимости. В нем отображены параметры объекта, ФИО собственников, имеющиеся обременения. Справка позволяет проверить имущество на юридическую чистоту.

Если вам нужно срочно получить выписку из ЕГРН, лучше воспользоваться онлайн-порталом ЕГРНка.ру. На сервисе получить документ можно в течение часа. Электронная версия выписки заверяется ЭЦП госрегистратора и равнозначна бумажному варианту.

Выставить жилье на продажу и найти покупателя

Способ поиска потенциального покупателя может быть разным. Вы можете продать ипотечную квартиру знакомым, воспользоваться интернет-площадками или привлечь риэлтора для продажи. Если вы решили прибегнуть к помощи агентства недвижимости, нужно заранее выяснить стоимость услуг.

Определиться с вариантом продажи ипотечной квартиры

После того, как появился претендент на жилье, нужно определиться со способ погашения ипотеки. Если покупатель согласен предоставить задаток, составляйте предварительный договор и выплачивайте задолженность. После этого можно снять обременение и оформлять куплю-продажу.

Заключить сделку купли-продажи

Соглашение по отчуждению недвижимости содержит описание предмета сделки, порядок расчетов и правила передачи недвижимости. Сделка подлежит обязательной регистрации в росреестре. После внесения изменений в базу госрегистратора, покупатель становится полноценным собственником.

Получить денежные средства

Способ передачи денег за квартиру зависит от выбранного способа продажи объекта. Если покупатель рассчитывается наличными, передать сумму он может через банковскую ячейку или перевести на расчетный счет продавца.

Поставить квартиру на учет в Росреестре на нового владельца

Покупатель вступает в права собственности после регистрации сделки в Едином реестре. Документальным подтверждением его полномочий является выписка из ЕГРН. Чтобы удостовериться, что жилье на самом деле теперь принадлежит вам, достаточно заказать справку. Получить документ онлайн за час можно на сервисе EGRNKA.RU.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

поиск кадастровых координат или адреса в росреестре через сервис ЕГРНка

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

результаты поиска объекта недвижимости в онлайн сервисе ЕГРНка

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки из ЕГРН. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

информация по объекту недвижимости из Росреестра в сервисе ЕГРНка

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

Способы оплаты официальных выписок из Росреестра на портале EGRNKa.ru

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Найти объект

Образец выписки 

Образец выписки 

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

При продаже квартиры с ипотекой продавец обязан выплатить налог. Если имущество принадлежало владельцу более пяти лет, он освобождается от этой обязанности. Для уменьшения расходов, которые следуют после продажи ипотечной квартиры, можно оформить налоговый вычет (один миллион рублей) или уменьшить размер вычитаемого НДФЛ.

Если продавец решил получить вычет, ему необходимо из полученной суммы за жилье отнять 1 млн. Тринадцать процентов из остатка - это и есть налоговый сбор. Например, если квартиру продали за три миллиона, остаток получает два. Следовательно в казну нужно заплатить 260 тыс. руб. (2 000 000*0,13).

Источник: https://egrnka.online/info/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Да, недвижимость, находящуюся в залоге у банка, продать возможно. Для этого необходимо заручится разрешением кредитора и найти покупателя, готового на подобную сделку.

Может ли банк продать ипотечное жилье?

Да, кредитор вправе реализовать залоговое имущество и вернуть свои деньги. Такая ситуация происходит, если заемщик не может погашать задолженность или имеет регулярные просрочки по платежам.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Да, такая сделка возможна. Но следует учитывать, что жилье находится в залоге у двоих организаций: банка и военного госведомства. Поэтому для купли-продажи потребуется согласие обеих организаций. Они являются залогодержателями объекта.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Да, реализация жилья в ипотеке производится на тех же условиях (с точки зрения налогообложения), что и обычной недвижимости. Продавец обязан внести в госказну НДФЛ в размере 13%.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Такая сделка довольно энергозатратная. Продавцу необходимо выделить доли детей и оформить их. также, помимо разрешения банка, нужно получить согласие от опеки. К тому же ребенку необходимо обеспечить равноценные условия проживания.

Редактор блога
Иван Чернов
Помощник кадастрового инженера компании портала ЕГРНка

Комментарии (10)

  1. Людмила #
    Здравствуйте, я выставила на продажу свою двушку, брала ее в ипотеку, еще не закрыла. Скажите, а нужно предоставлять квитанцию, что нет задолженности по коммуналке? А если их несколько? Где брать?
    1. EGRNKA.RU #
      Добрый день, подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам — обязательное условие для продажи недвижимости. Запросить справку вы можете в управляющей компании или же в организации, которая предоставляет конкретную услугу.
    2. Ольга #
      Здравствуйте, пять лет назад я купила квартиру, использовала сертификат на маткапитал в качестве первого взноса. Доли детям (их двое) выделила и оформила. Год назад взяли тоже в ипотеку жилье получше, трешку. Теперь стал вопрос о продаже старой двушки и погашении задолженности. Это возможно?
      1. EGRNKA.RU #
        Добрый день, да, конечно, вы вправе продать ипотечную жилплощадь, даже если для ее приобретения использовался материнский капитал. Хорошо, что у вас уже выделены доли. Значит будет проще найти покупателя и не терять время на регистрацию прав. Вам необходимо обратиться в опеку и предоставить подтверждение, что условия проживания детей соотвсевтуют установленным нормама. После получения разрешения можете оформлять куплю-продажу, а из вырученных денег закрывать кредит.
      2. Елена #
        Здравствуйте, скажите, а может бывший муж без моего ведома выставить на продажу квартиру в ипотеке? Главный заемщик по договору я.
        1. EGRNKA.RU #
          Здравствуйте, он конечно может попробовать, но вряд ли у него получиться продать. Для сделки необходимо разрешение от банка. Но, так как вы являетесь основным заемщиком, выдать его могут только вам.
        2. Светлана #
          Здравствуйте, у меня такой вопрос: а нужен нотариус для заверения купли-продажи на жилье? Я продаю ипотечную недвижимость, хочу закрыть кредит, добавить из своих средств и купить более просторные апартаменты. Покупатель есть, обо всем договорились с банком. Обязательно обращаться в нотариальную контору?
          1. EGRNKA.RU #
            Добрый день, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному заверению в таких случаях: продажа квартиры, находящейся в ипотеке, продажа доли и если речь идет о реализации имущества, собственником которой является несовершеннолетний гражданин. В вашем случае без нотариуса не обойтись.
          2. Оксана #
            Скажите, а как проверить, что кредит на квартиру погашен. Я купила ипотечное жилье. Дала задаток, его продавец внес в банк и погасил задолженность. Остаток стоимости я ему перевела на счет. Но закрыт ли кредит? Ничего мне не насчитают?
            1. EGRNKA.RU #
              Добрый день, проверить, имеются ли какие либо обременения на объекте недвижимости можно с помощью выписки из ЕГРН. На нашем портале вы сможете заказать справку онлайн и в течение часа будет знать параметры (физические и юридические) новой жилплощади. Если на имущество наложено ограничение, эти сведения будут указаны в справке.