ВНИМАНИЕ: В базе ФГИС ЕГРН проводятся технические работы. Выдача отчетов может быть более 48 ч.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры - это стандартная практика, применяемая перед заключением основного соглашения. Он гарантирует сторонам, что операция состоится в установленный срок, покупатель получит права на недвижимость, а продавец - деньги.

Предварительный договор: Что это такое?

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) - это юридическое соглашение, согласно которому участники сделки обязуются в определенный срок заключить основной договор, на условиях указанных в ПДКП.

Предварительный договор

Согласно Гражданскому Кодексу РФ (ст. 429) лица, заключившие предварительный договор купли-продажи обязаны в ближайшем будущем оформить основную сделку. Если одна из сторон не выполняет обязательства, суд может обязать реализовать соглашение.

Предварительный договор должен соответствовать таким требования:

  1. Форма документа должна быть идентичной с бланком основного соглашения;
  2. В документе прописываются предмет сделки и условия ее реализации.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры необходимо для закрепления договоренностей, если основное соглашение заключить в данный момент времени невозможно.

Для чего нужен предварительный договор

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры позволяет минимизировать риски для каждой стороны. Покупатель получает гарантию, что право собственности на выбранную жилплощадь он получит в установленный срок на определенных условиях. А для продавца соглашение является гарантией получения денежных средств в полном объеме.

Для чего нужен предварительный договор

В случае уклонения одним из участников сделки от обязательств, можно добиться соблюдения условий договора в суде. Для того, чтобы основная сделка точно состоялась, в пред договоре прописываются предмет соглашения, условия, сроки, права и обязанности сторон.

ПДКП вступает в силу с момента подписания бланка участниками сделки. При этом покупатель не имеет права пользоваться жильем, а продавец требовать от него деньги до проведения основной юридической операции.

Когда и в каких случаях его заключают?

Если оформление договора купли-продажи квартиры в данный момент времени невозможно, то стороны заключают преддоговор. Этот вид соглашения используется в таких случаях:

  • Подготовлен неполный пакет документов, который требуется для реализации недвижимости;
  • Отсутствие полной суммы у покупателя;
  • Оформление ипотеки (банк проверяет квартиру на юридическую чистоту и выносит решение по выдаче кредита около трех недель);
  • На имущество наложено обременение и нужно время для его снятия;
  • Владельцем жилплощади является несовершеннолетний гражданин и нужно дождаться согласия на сделку от органов опеки.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

Согласно ГК РФ (ст. 160) ПДКП составляется в письменном виде, как и типовой договор купли продажи квартиры. В предварительное соглашение входят следующие пункты:

  • Наименование документа;
  • Дата и место составления;
  • Предмет сделки - это договоренность участников процесса о подписании основного соглашения (ст. 554, ГК РФ);
  • Основные характеристики квартиры (месторасположение, кадастровый номер, площадь);
  • Стоимость жилплощади - сумма, которую покупатель должен передать продавцу, указывается полностью (ГК России, ст. 555). Средства поступают на счет предыдущего правообладателя после подписания основного соглашения;
  • Реквизиты сторон (адрес регистрации и фактического проживания, контактные номера телефонов);
  • Список жильцов, за которыми сохраняется право на проживание в квартире после ее продажи (обязательный пункт документа, согласно ст. 558 Гражданского Кодекса) - к таким лицам относятся родственники бывшего хозяина квартиры, отказавшиеся от приватизации жилплощади;
  • Права и обязанности сторон с указанием сроков их реализации;
  • Информация о задатке (если он будет фигурировать в соглашении);
  • Условия распределения расходов по реализации сделки;
  • Документы на квартиру (оригиналы и копии) - продавец обязан предоставить правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на жилплощадь.

Образец предварительного договора для скачивания

Ознакомиться с примерами ПДКП и скачать шаблон договора купли продажи квартиры можно ниже.

Скачать утвержденный типовой Договор купли-продажи с задатком.

Скачать утвержденный типовой Договор купли-продажи без задатка.

Разновидности договоров

Типовой бланк преддоговора купли-продажи может дополняться различными уточняющими пунктами, в зависимости от индивидуальных особенностей сделки.

С задатком

Задаток - это финансовый инструмент, гарантирующий выполнение обязательств сторонами предварительной сделки. Это понятие закреплено в в ГК РФ, ст. 380. Согласно нормативному акту, задаток - это часть стоимости недвижимости, которую получает продавец при оформлении предварительного договора купли-продажи квартиры.

В случае отказа от сделки со стороны покупателя, задаток ему не возвращается. Если основное соглашение не хочет подписывать продавец, то он обязан вернуть несостоявшемуся новому владельцу внесенную сумму в двойном размере (ст. 381, ГК РФ).

Передачу денежных средств нужно подтвердить распиской. В ПДКП необходимо обозначить обеспечительный платеж конкретным понятием «задаток», чтобы внесенный взнос не считался авансом. Для каждой стороны использование задатка является предпочтительной мерой. Поскольку делает предсоглашение более обязательным.

Без задатка

Согласно статье No 487 Гражданского Кодекса аванс или предварительная оплата - это часть полной стоимости жилплощади, которую оплачивает покупатель в счет предстоящих платежей. Главное отличие аванса от задатка - предварительная плата всегда возвращается собственнику в случае разрыва договора какой-либо из сторон. Внесение аванса также должно сопровождаться распиской, в которой четко указана сумма и название платежа.

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры

Алгоритм заключения преддоговора купли продажи жилья включает следующие шаги:

  1. Устное согласование условий сделки участниками.
  2. Подписание ПДКП и передача задатка или аванса.
  3. Выполнение условий соглашения сторонами.
  4. Подготовка документов на объект.
  5. Заключение основного соглашения.
  6. Регистрация договора купли-продажи квартиры в росреестре и оформление перехода права собственности.

После выполнения регистрационных действий новый владелец получает выписку из ЕГРН. В справке в графе имя собственника будут указаны его ФИО.

Сбор документов, необходимых для подписания договора

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры и предварительное соглашение, продавец должен подготовить такие документы:

Заполнение договора с продавцом

Чтобы преддоговор обладал юридической силой, при его заполнении нужно соблюдать такие условия:

  1. Четко прописать название документа «Предварительный договор»;
  2. Внести права и обязательства сторон, а также сроки их выполнения;
  3. Включить в документ раздел, где указаны условия основной сделки.

Согласно Федеральному Закону РФ No 218 (ст. 42) юридические сделки, свзанные с переходом права собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному заверению.

Одобрение банком и подписание договора

Если покупатель использует заемные средства для приобретения жилплощади, то перед заключением ПДКП необходимо заручится согласием банка. Подписание договора без одобрения кредитора является фактором риска. Если покупатель не сможет оформить ипотеку, у него просто не будет денег на приобретение жилья и он сорвет сделку.

Одобрение банком и подписание договора

Регистрация сделки в Росреестре

Предоставлять предварительное соглашение на регистрацию в Кадастровую палату не нужно. После подписания основного соглашения, стороны обращаются в Росреестр для оформления перехода права собственности на покупателя. В результате учета ему выдают новую выписку на квартиру, где он значится законным правообладателем.

Регистрация залога

Чтобы обезопасить себя и исключить срыв основной сделки, стороны предварительного ДКП могут воспользоваться правовыми инструментами. речь идет о внесении аванса, залога или назначении неустойки. Чаще всего используется залог. Он является своеобразным депозитом. После внесения предварительного платежа, покупатель резервирует жилплощадь, а продавец получает гарантию выполнения обязательств. Передачу денег нужно зафиксировать в расписке и прикрепить к бланку.

Срок действия договора

В тексте документа можно указать, в течении какого периода стороны обязуются заключить предварительную сделку купли-продажи. Если этот пункт отсутствует, то основное соглашение должно быть подписано в течение года. Если спустя 12 месяцев после оформления ПДКП квартиры покупатель не стал собственником, передсоглашение считается недействительным.

Ошибки и нюансы при составлении

При заключении предварительного соглашения купли-продажи, участники сделки часто допускают такие ошибки:

  • Несоблюдение формы документа;
  • Отсутствует описание объекта недвижимости;
  • Путаница с такими понятиями, как аванс и задаток;
  • Несогласование стоимости жилплощади.

Подобные ошибки часто приводят к судебным разбирательствам и признанию соглашения недействительным. Важно помнить, чем больше условий утверждено в предварительном соглашении, тем проще и быстрее пройдет оформление основного документа.

Основания для расторжения ПДКП

Приостановление действия предварительного договора купли-продажи квартиры происходит по таким причинам:

  • Стороны не заключили основную сделку в установленный срок;
  • Наличие ошибок в бланке;
  • Инициатива одного из участников процедуры;
  • Обоюдный отказ от купли-продажи.

ПДКП - это важный юридический документ, который обязывает участников к выполнению условий. Перед подписанием документа необходимо тщательно изучить текст.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

поиск кадастровых координат или адреса в росреестре через сервис ЕГРНка

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

результаты поиска объекта недвижимости в онлайн сервисе ЕГРНка

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки из ЕГРН. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

информация по объекту недвижимости из Росреестра в сервисе ЕГРНка

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

Способы оплаты официальных выписок из Росреестра на портале EGRNKa.ru

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Источник: https://egrnka.online/info/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Часто задаваемые вопросы

Нужен ли предварительный договор при купле-продажи?

Да, нужен. Если стороны хотят оградить себя от рисков. Например, продавец получает гарантию в виде задатка, а покупатель резервирует подходящую недвижимость.

Зачем заключается предварительный договор купли продажи?

При ПДКП участники сделки получают гарантии выполнения условий основного соглашения.

Нужно ли регистрировать договор?

Нет, регистрации в росреестре подлежит не сам документ, а переход имущественного права от предыдущего владельца новому правообладателю.

Кто составляет предварительный договор купли-продажи?

Оформить текст соглашения можно самостоятельно или обратиться в нотариальную контору. Главное правило при составлении документа - правильно указать реквизиты сторон и параметры жилплощади.

Кто оплачивает предварительный договор купли-продажи?

Если участники сделки обращаются к нотариусу, то расходы они распределяют по своему усмотрению. При регистрации права собственности покупатель самостоятельно вносит госпошлину (2000 рублей).

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи?

Да, аннулирование документа возможно по обоюдному согласию или со стороны одного из участников соглашения.

Редактор блога
Иван Чернов
Помощник кадастрового инженера компании портала ЕГРНка

Комментарии (7)

  1. Антон #
    Здравствуйте, хотел приобрести квартиру и даже составил предварительное соглашение с продавцом. Но потом я выясняю, что там сделана перепланировка, но не узаконена. Что мне теперь делать? Я могу отказаться от сделки?
    1. EGRNKA.RU #
      Добрый день, да, конечно, вы имеете право расторгнуть соглашение. Если покупатель не был осведомлен о переоборудовании приобретаемой жилплощади и его не устраивает эти изменения, он может отказаться от подписания основного документа. В случае несогласия продавца, можете подавать заявление в суд. Вероятнее всего, решение будет в вашу пользу, так как вы не знали о реальных параметрах жилплощади.
    2. Константин #
      Присмотрел двушку, хочу купить. Продавец говорит, что нужен задаток. Он должен написать мне расписку о получении денег или достаточно это прописать в тексте?
      1. EGRNKA.RU #
        Здравствуйте, обязательно требуется расписка, в которой указана точная сумма, написано, что это именно задаток и дата передачи денежных средств. Прописать в тексте ПДКП информацию о получении предварительного платежа не достаточно. Это будет свидетельствовать о намерении выплатить часть суммы, а не о самом факте передаче средств.
      2. Богдан #
        Продаю квартиру, но официальных владельцев двое — я и моя супруга. Можно ли в таких условиях составить предварительное соглашение на продажу?
        1. EGRNKA.RU #
          Добрый день, да, конечно, количество зарегистрированных собственников недвижимости не влияет на возможность подписания ПДКП. Главное, не забудьте указать точные реквизиты каждого из владельцев (ФИО, адрес регистрации и фактического проживания, паспортные данные).
        2. Комментарий был удален.