Эскроу-счет: Что это такое простыми словами, пользоваться или нет?

Чтобы снизить риски покупателя и продавца недвижимости на первичном рынке, стороны могут воспользоваться эскроу-счетом. Данная услуга предполагает участие в сделке третьей стороны - банка. Он принимает на хранение денежные средства, предназначенные для покупки объекта, и передает их продавцу только после выполнения им обязательств по ДДУ и перехода имущественного права новому собственнику.

Что такое эскроу-счет

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, который используется для обеспечения безопасности сторон при покупке недвижимости. 

Покупатель переводит в банк деньги, предназначенные для покупки квартиры. Средства замораживаются (депонируются) до момента полного выполнения обязательств по договору продавцом. После регистрации права владения в Росреестре новым владельцем, сумма передается предыдущему собственнику.

Простыми словами эскроу-счет - это своеобразная подушка безопасности для людей, которые решили приобрести квартиру в новостройке. Введение данного финансового инструмента позволило обеспечить снижение рисков при покупке недвижимости на первичном рынке. Использование банка как посредника между застройщиком и дольщиком позволяет защитить интересы дольщиков.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

Согласно ГК РФ (ст. 860.8) денежные средства на счете эскроу принадлежат покупателю жилплощади (депоненту) до момента выполнения обязательств продавцом (бенефициаром). То есть, до тех пор, пока имущественное право на недвижимость не зарегистрировано на нового собственника, деньги остаются в банке. Они принадлежат потенциальному новому владельцу, но он не вправе полноценно распоряжаться суммой. Снять финансы депонент сможет в случае неисполнения строительной компанией обязательств по ДДУ.

Банк, в котором хранится резервная сумма, не может использовать свои проценты в качестве вознаграждения до полного выполнения обязательств сторон и взаиморасчетов.

Подтверждением передачи права собственности на жилье является выписка ЕГРН из Росреестра. В документе указаны характеристики предмета сделки (объекта недвижимости), а также ФИО законного владельца. Получить справку и ознакомиться с параметрами имущества можно воспользовавшись услугами онлайн портала ЕГРНка.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Договор эскроу-счета заключается между покупателем, продавцом и банком. В соглашении обязательно указываются полномочия финансового учреждения. Существует два вида обязательств банка-агента:

  1. Контроль за правильностью оформления необходимых документов - банк следит за наличием необходимого комплекта документации и в случае предоставления полного пакета бумаг передает денежные средства продавцу. Если же впоследствии будут обнаружены какие-либо ошибки в бланках, сделку могут признать незаконной.
  2. Проверка подлинности предоставленных бумаг - в этом случае представитель банка анализирует каждый документ и проверяет его на наличие ошибок. Данный вид договора является наиболее приемлемым для каждого участника сделки.

Если во время юридической сделки возникают сложности с оформлением документов, право распоряжаться деньгами принадлежит дольщику. Строительная компания сможет получить средства после проверки документации банком-агентом и признания им выполнения условий договора в полном объеме. 

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

После вступления в силу ФЗ РФ № 214 купить жилье от застройщика можно после открытия специального банковского счета. Продавец сможет получить денежные средства от дольщика после введения дома в эксплуатацию и передачи имущественного права новому собственнику.

Особенности работы с эскроу-счетами

Эта процедура состоит из следующих этапов:

  • Покупатель открывает счет в банке, с которым сотрудничает застройщик;
  • После регистрации ДДУ потенциальный новый владелец вносит на счет деньги за жилье;
  • Банк-агент выдает кредит застройщику на строительство объекта недвижимости;
  • После введения дома в эксплуатацию продавец получает свои деньги, покупатель - квартиру, а финансовое учреждение - положенное вознаграждение.

Денежные средства, которые хранятся на эскроу-счете, застрахованы на весь срок проведения строительных работ. Если банк обанкротится или у него отзовут лицензию, то вклад переведут на счет другого финучреждения. 

Перед покупкой квартиры в новостройке важно проверить застройщика и саму жилплощадь на юридическую чистоту. Изучить репутацию строительной компании можно на сайте продавца. Полномочия собственника недвижимости регистрируются в росреестре. Ознакомиться с правами собственника и характеристиками дома можно с помощью выписки ЕГРН. Заказать справку онлайн вы сможете, воспользовавшись услугами интернет-сервиса EGRNka.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

поиск кадастровых координат или адреса в росреестре через сервис ЕГРНка

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

результаты поиска объекта недвижимости в онлайн сервисе ЕГРНка

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки из ЕГРН. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

информация по объекту недвижимости из Росреестра в сервисе ЕГРНка

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

Способы оплаты официальных выписок из Росреестра на портале EGRNKa.ru

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Все объекты недвижимости и земельные участки должны быть поставлены на кадастровый учет (ФЗ РФ № 218). Сведения отображаются в базе росреестра и используются для формирования публичной кадастровой карты. Любое заинтересованное лицо имеет возможность изучить параметры объекта с помощью интерактивного сервиса.

На ПКК отображаются данные о площади земельного участка или строения, ФИО правообладателя, ключевые характеристики. Ознакомиться с этой информацией и найти зарегистрированное недвижимое имущество возможно, зная точный адрес или кадастровый номер объекта.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Субъектами договора счета эскроу являются:

  • Депонент - лицо, которое вносит деньги (покупатель);
  • Бенефициар - застройщик, который получает средства после выполнения обязательств (продавец);
  • Эскроу-агент - банк, который контролирует проведение имущественной сделки и отвечает за сохранность ресурсов.

Банк - это независимая сторона соглашения. Финансовая организация является гарантом сделки и отвечает за выполнение обязательств участниками соглашения. Открывать эскроу-счета вправе только банки, имеющие лицензию и статус кредитной организации.

Схема действия счета эскроу

Схема действия счета эскроу

Использование рассматриваемого финансового инструмента базируется на следующих этапах:

  1. Заключение сторонами договора, согласно которому покупатель обязуется передать деньги агенту, продавец гарантирует передачу имущественного права, а банк проводит контроль сделки.
  2. Депонент открывает спецсчет в банке и вносит необходимую сумму.
  3. Финансовое учреждение замораживает внесенные средства.
  4. Продавец выполняет обязательства (вводит дом в эксплуатация, передает право собственности на квартиру новому владельцу) и предъявляет соответствующие доказательства. Документом, подтверждающим переход права собственности покупателю, является выписка из ЕГРН.
  5. Банк-агент разблокирует деньги и переводит их продавцу.

Проверить, выполнил ли застройщик обязательства перед дольщиком и оформил право владения на него можно с помощью выписки ЕГРН.

Как открыть ЭСКРОУ счет

После того, как вы нашли подходящую жилплощадь в новостройке, можно приступать к оформлению имущественной сделки. Процедура состоит из следующих этапов:

  • Заключение договора долевого участия с застройщиком;
  • Регистрация ДДУ в Росреестре;
  • Сбор необходимой документации - от покупателя потребуют паспорт и ДДУ;
  • Подача заявления в банк;
  • Заключение договора на открытие специального счета.

Это стандартные этапы процедуры, которые могут меняться в зависимости от финансового учреждения, которое предоставляет кредит строительной компании на возведение объекта. Узнать, какие именно документы нужны для открытия счета эскроу можно непосредственно у представителя банка-агента.

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу

В случае банкротства финансовой организации, деньги вернуться депоненту. Ресурсы на счетах эскроу застрахованы. Но есть один нюанс - вернуть получится лишь сумму, не превышающую 10 млн руб., даже если недвижимость стоит дороже. Эта норма регламентируется ФЗ РФ № 177

Нужен ли эскроу-счет

Что будет, если обанкротится застройщик 

В этом случае денежные средства, которые покупатель внес за собственное жилье, также вернутся ему обратно в полном объеме. также возврат полной суммы со спецсчетов гарантирован, если строительная компания задерживает выдачу документов и не вводит дом в эксплуатацию более полугода с даты предусмотренной условиями договора.

Плюсы и минусы счета эскроу

Данный финансовый инструмент обладает как преимуществами, так и недостатками для каждого участника сделки.

Плюсы

Минусы

  1. Продавец гарантированно получит деньги, а покупатель новое жилье
  2. В случае расторжения договора, денежные средства возвращаются депоненту, а счет закрывается автоматически
  3. Возможность у участников соглашения самостоятельного выбора документов, подтверждающих законность имущественной сделки
  4. Наличие страховки
  5. На эскроу-счет нельзя наложить арест, даже если у собственника есть долги
  6. Возможность бесплатно открыть спецсчет в банке
  1. Некоторые банки не предоставляют такую услугу
  2. деньги остаются заблокированы до выполнения обязательств или расторжения соглашения
  3. Отсутствие начисления процентов на вклад (в отличие от депозита)
  4. Наличие комиссии за услуги банка-агента

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив - что лучше?

У каждого из перечисленных способов расчетов есть свои особенности. Банковская ячейка - это сейф, в который можно положить наличные деньги. Получить доступ может к нему другое лицо, если предъявит оговоренный пакет документов.

Аккредитив - это способ передачи денег безналичным расчетом. В этом случае банк является посредником. Как правило, данный вид взаиморасчетов используется при проведении торговых сделок. Ниже в таблице приведены различия между фининструментами, гарантирующими выполнение расчетов.

Характеристики

Эскроу-счет

Депозитная ячейка

Аккредитив

Содержание и форма договора

Участники сделки могут вносить любые пункты

Формат соглашения утвержден Центробанком

Ответственность за вложенные средства

Отвечает банк-агент

На депоненте

Возможность досрочного закрытия счета

После расторжения договора по инициативе одной из сторон

Может покупатель в любое время

Кто может снять деньги?

Бенефициар после выполнения обязательств

Получатель

Получатель или его доверенное лицо

Возможность использования при долевом строительстве

Обязательно

Запрещено

Наличие страховки

Обязательное страхование взноса до 10 млн руб.

Страховой договор заключается отдельно

Могут ли взыскать денежные средства?

Нет

Да

Полезное видео: Что такое эскроу-счет простыми словами?

Источник: https://egrnka.online/info/eskrou-schet-chto-eto/

Часто задаваемые вопросы

Эскроу-счет - что это за счет?

Это обеспечительный спецсчет, его основное назначение - обеспечить гарантии продавца и покупателя недвижимости после заключения сделки.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?

Нет, использование эскроу спецсчета обязательно при покупке квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию. В других случаях стороны могут использовать банковскую ячейку или аккредитив для расчетов.

Когда застройщик получает деньги?

Доступ к денежным средствам продавец получает после сдачи объекта и регистрации права собственности на квартиру покупателем. После этого обязательства по соглашения считаются выполненными.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

Депонент вправе вернуть взнос, если срок действия соглашения подошел к концу, в случае невыполнения обязательств застройщиком или после его банкротства.

Что значит раскрытие эскроу-счетов?

Данная процедура подразумевает выдачу средств застройщику сразу после ввода дома в эксплуатацию, до регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Можно ли открыть совместный счет эскроу с другим физическим лицом?

Нет, открыть один эскроу-счет можно на один договор долевого участия. Покупатель квартиры может самостоятельно определить, кто именно будет владельцем имущества в дальнейшем.

Что будет, если застройщик не достроит дом вовремя?

Если продавец жилплощади вовремя не выполнит обязательства и не завершит возведение объекта в назначенный срок, деньги вернуться назад дольщику.

Можно ли продлить срок действия счета эскроу?

Да, пролонгация соглашения возможна. Для этого необходимо внести соответствующие изменения в проектную декларацию и составить допсоглашение к действующему договору.

В каком банке можно открыть эскроу-счет?

Список финансовых организаций, которые имеют право оперировать таким инструментом, можно посмотреть на сайте Центробанка. Перечень обновляется ежемесячно.

Можно ли списать с эскроу-счета деньги по долгам?

Нет, такая ситуация невозможна. Средства не могут быть списаны в счет погашения какой-либо задолженности, в том числе по налоговым платежам.

Может ли эскроу-счет быть арестован?

Нет. Денежные средства, имущество, ценные бумаги, депонированные на эскроу-счете не подлежат каким-либо изысканиям, в том числе аресту.

Редактор блога
Иван Чернов
Помощник кадастрового инженера компании портала ЕГРНка

Комментарии (10)

  1. Олег #
    Здравствуйте, скажите, а когда застройщик может снять денежные вклады за квартиру, которые внес в банк. Счет эскроу был оформлен больше года назад, на сайте строительной компании есть информация, что дом уже сдан в эксплуатацию. Но я никаких извещений не получал и в права не вступал, акт приема-передачи не подписывал.
    1. EGRNKA.RU #
      Добрый день, воспользоваться вашим взносом продавец недвижимости вправе после окончания строительных работ, ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на жилье на имя дольщика. То есть, до тех пор пока вы не оформили квартиру на себя в Росреестре и не получили выписку из ЕГРН, застройщик не сможет снять деньги.
    2. Татьяна #
      Здравствуйте, хотим купить квартиру в доме, который еще не достроен. По проекту сдача объекта планируется в следующем году. Мы хотим оформить ипотеку, также есть деньги на первый взнос. Подскажите, а что будет с деньгами, если строительная компания вовремя не сдаст дом. Я так понимаю, что мне вернут только первый взнос, а проценты, которые по ипотеке вернут?
      1. EGRNKA.RU #
        Добрый день, в случае неисполнения обязательств строительной компанией, вам будут возвращен первоначальный взнос в полном объеме, а также внесенные ежемесячные платежи по займу (только тело кредита, без процентов!). Поскольку в начале погашения кредита заемщик в большей части вносит именно проценты, для вас это не совсем будет выгодно.
      2. Сергей #
        Здравствуйте, скажите, пожалуйста, я могу не сразу всю сумму за квартиру внести на эскроу-счет, а частями? Я собираюсь купить жилье в недостроенном доме, всей суммы нет, и с ипотекой не хочу связываться. Дом обещают сдать через год, к тому времени я как раз накоплю полную стоимость квартиры.
        1. EGRNKA.RU #
          Добрый день, условия внесения денежных средств в банк, а также срок действия договора вам нужно обговаривать с собственником. Главное, чтобы все пункты были прописаны в соглашении. Возможность рассрочки платежа необходимо уточнить до подписания ДДУ.
        2. Елена #
          Как вы думаете, а может ли государство заморозить эскроу-счета? Ну, например решат, что нужна помощь граждан и их деньги для поддержки экономики после пандемии? Просто сейчас так много людей покупают жилье в новостройках, получается что средства остаются на банковских спецсчетах.
          1. EGRNKA.RU #
            Добрый день, согласно действующему законодательству ваши вклады за квартиры в недостроенных МКД не могут быть арестованы или списанными за долги. С юридической стороны такая ситуация невозможна. Но все мы помним 90-е годы, поэтому всегда есть вероятность, что могут принять новые законы, по условиям которых финансовые ресурсы станут государственными. Но это лишь возможное развитие событий. На самом деле этот инструмент направлен на защиту, прежде всего, прав дольщиков. Он гарантирует возврат денег в случае несвоевременной сдачи объекта.
          2. Виктор #
            Здравствуйте, хочу купить квартиру в доме, который должны сдать через полгода. Но немного страшновато из-за того, что часто слышу как застройщик срывает сроки. В итоге покупатели остаются без денег и жилья. Скажите, а вот эти нововведения с спецсчетами эскроу на самом деле могут защитить меня?
            1. EGRNKA.RU #
              Добрый день, использование такого инструмента дает гарантию покупателю, что деньги, которые он внес за квартиру в новостройке, застройщик не сможет снять и использовать до момента введения объекта в эксплуатацию и регистрации перехода имущественного права к новому владельцу в Росреестре. Денежные средства остаются замороженными в банке на эскроу-счете до тех пор, пока вы не получите выписку ЕГРН, подтверждающую ваши полномочия.