Договор купли-продажи недвижимости: Порядок оформления, образцы

Приобретение или реализация жилплощади - многоэтапная процедура, требующая документального сопровождения. Стороны должны зафиксировать свои обязательства и права в двустороннем соглашении. Участники сделки должны составить и подписать договор купли-продажи недвижимости.

Что такое ДКП

Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости (ДКП) - это гражданско-правовое соглашение между покупателем и продавцом. Согласно акту владелец недвижимого имущества обязуется передать его другой стороне сделки за установленную плату. Покупатель в свою очередь обязуется внести установленную сумму и принять объект сделки.

ДКП требуется для подтверждения перехода имущественного права от продавца к покупателю. Документ составляется в письменной форме. Бланк должны подписать обе стороны сделки. Нотариально заверять образец договора не обязательно. Текст соглашения вы можете составить в произвольной форме. Главное, указать в нем все нюансы перехода права собственности к новому владельцу и порядок расчетов.

Структура, содержание, правила оформления сделки купли-продажи объекта недвижимого имущества регламентируются Гражданским Кодексом РФ (ст. 549).

Образец договора

Скачать утвержденный типовой Образец соглашения о продаже дома и участка.

Стороны договора купли-продажи

Сторонами договора купли-продажи недвижимости (субъектами) являются продавец и покупатель. Участниками сделки могут быть физические лица или организации. Если сделка заключается между гражданами, ее участники должны быть дееспособными и отдавать отчет своим решениям. То есть гражданин должен осознавать последствия своих решений и нести за них ответственность.

Стороны договора купли-продажи

По закону дееспособность наступает, когда человек достиг 18 лет. До момента наступления совершеннолетия любые юридические опреации от имени недееспособного гражданина заключают его родители или законные опекуны.

Если совершеннолетний гражданин страдает психическими заболеваниями или любой формой зависимости (алкогольная, наркотическая), его могут признать недееспособным решением суда. В этом случае подписать вместо него соглашение об отчуждении жилплощади также вправе опекун или попечитель.

Перед подписанием договора покупки, покупатель должен убедиться в полномочиях продавца и проверить объект на юридическую чистоту. Узнать параметры жилплощади можно из выписки ЕГРН. В справке зафиксированы основные характеристики объекта, реквизиты зарегистрированных владельцев, сведениях об обременениях.

Оформление выписок занимается регистрационный орган - Росреестр. Обратиться за документом можно также в МФЦ. Проще и быстрее заказать бланк онлайн на интернет-сервисе EGRNKA.RU. Изготовление электронной версии документа на сервисе занимает не более часа.

На что обратить внимание в договоре

Изучив образец договора купли-продажи недвижимости, становится понятно, что в нем нет каких-то лишних или необязательных пунктов. В некоторых случаях субъекты сделки дополняют стандартный бланк иными разделами, например:

  • До внесения полной суммы покупателем, имущество остается в залоге у продавца - для защиты прав продавца, можно включить в текст соглашения пункт, что реализуемое имущество остается в залоге у собственника до внесения полной суммы. Данная опция предусмотрена автоматически в ДКП, но ее можно прописать отдельным пунктом;
  • Гарантии сторон - продавец обязуется предоставить полный объем информации о жилплощади. В договоре купле-продажи необходимо указать параметры объекта, сведения о зарегистрированных жильцах, проводимых перепланировках и имеющихся обременениях. Эти данные можно проверить с помощью выписки ЕГРН;
  • Предметы обстановки и техника - если дом или иная жилплощадь продается с движимым имуществом, необходимо указать, что оно также передается новому владельцу после внесения оплаты. Лучше составить акт приема-передачи с перечнем предметов.

Какая недвижимость может выступать предметом купли-продажи

Согласно ГК РФ (ст. 130) к недвижимому имуществу относятся земельные участки, объекты незавершенного строительства, жилые дома, квартиры, здания, сооружения. перечисленные виды недвижимости могут выступать предметом договора купли-продажи.

Какая недвижимость может выступать предметом купли-продажи

Независимо от вида продаваемого имущества существует обязательное условие - объект должен стоять на кадастровом учете и иметь индивидуальный номер. Обязательность регистрации недвижимости регламентируется ФЗ РФ № 218.

Информация о зарегистрированной недвижимости и земельных участках фиксируется в базе Росреестра. Чтобы изучить юридические аспекты имущества достаточно заказать выписку из ЕГРН или найти объект на публичной кадастровой карте. ПКК формируется на основании сведений, занесенных в базу госрегистратора.

Проверка недвижимости на карте

Чтобы идентифицировать объект на Публичной кадастровой карте, необходимо выполнить такие действия:

  1. На ПКК ниже, указать в поисковом поле точный адрес или кадастровый номер объекта.
  2. Ознакомиться с общедоступными сведениями.
  3. При необходимости подать заявку на оформление выписки из ЕГРН. 

Если нужный дом или земельный участок не удалось обнаружить на карте, значит объект не внесет в базу Росреестра. Значит совершать юридические операции с таким имуществом нельзя.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

поиск кадастровых координат или адреса в росреестре через сервис ЕГРНка

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

результаты поиска объекта недвижимости в онлайн сервисе ЕГРНка

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки из ЕГРН. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

информация по объекту недвижимости из Росреестра в сервисе ЕГРНка

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

Способы оплаты официальных выписок из Росреестра на портале EGRNKa.ru

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Найти объект

Кто и где регистрирует ДКП?

После заключения сделки по отчуждению имущества, необходимо провести регистрацию договора купли-продажи недвижимости. Согласно ФЗ РФ № 218 (ст. 3) оформлением права собственности на объект и постановка его на госучет - это функции Росреестра. Информация о недвижимости и ее новом владельце вносится в информационную базу данных госструктуры. Эти сведения отображаются в выписке из ЕГРН. Она является подтверждением полномочий собственника и характеристик объекта.

Узаконить имущественное право и зарегистрировать ДКП можно несколькими способами.

Как зарегистрировать через МФЦ?

Для оформления права собственности на имущество через МФЦ, необходимо выполнить такие шаги:

  • Записаться на прием к специалисту - сделать это можно по телефону, приехать в центр за талоном лично или онлайн на портале Госуслуги; 
  • Написать заявление - бланк можно взять в МФЦ или скачать в сети;
  • Подготовить необходимые документы для регистрации договора купли-продажи - в обязательный пакет документов входят сам ДКП, паспорта участников сделки, заявление установленного образца, документ, на основании которого продавец владеет имуществом, выписка из ЕГРН, доверенность (если интересы сторон представляет уполномоченное лицо). также в отдельных случаях могут потребоваться согласие от супруга и супруги, а также разрешение на сделку от опеки;
  • Оплатить государственную пошлину - сумма госпошлины, которую необходимо внести за регистрацию имущественных прав, зависит от статуса владельца. Для граждан она составляет 2000 рублей, для организаций - 22 000 рублей (НК РФ, ст. 333.33);
  • Предоставить документы и квитанцию с оплаченной пошлиной на рассмотрение сотруднику МФЦ - сама процедура регистрации договора производится в Росреестре. Представитель МФЦ передает заявку на рассмотрение госрегистратору, в ведомстве рассматриваются документы и при отсутствии замечаний вносятся изменения в базу;
  • Получить новую выписку из ЕГРН - заключительным этапом регистрационных действия является получение покупателем выписки ЕГРН, где в графе собственник будут указаны его данные.

Проверить характеристики объекта и полномочия владельца можно онлайн. При заказе выписки из ЕГРН через портал EGRNKA.RU, вы сможете ознакомиться с информацией по имуществу через час.

Через нотариуса

Нотариальному заверению подлежит договор купли-продажи недвижимости в таких случаях:

  • Реализации доли совместного имущества;
  • Юридические сделки с объектом, который принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
  • Рентное соглашение;
  • Оформление права собственности на жилье, полученное в наследство.

После заверения сделки и подписания ДКП, нотариус передает документы на регистрацию в росреестр. Далее вносятся изменения в базу и новый владелец получает выписку с подтверждением своих прав.

Стоимость и сроки регистрации

Стоимость и сроки регистрации

Срок регистрации договора купли-продажи недвижимости и оформление имущества собственность зависит от способа подачи документов. Если вы подали заявление через МФЦ, регистрационные действия будут длится до 9 дней. Оформление через нотариальную контору займет до десяти дней.

Стоимость процедуры включает госпошлину и оплату услуг нотариуса (при необходимости).

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Сделка по отчуждению недвижимого имущества считается недействительной, если не повлекла за собой каких-либо юридических последствий. В законодательстве существуют два понятия таких операций: ничтожная и оспоримая. 

Ничтожным договор купли-продажи считается, если изначально заключался с нарушением установленных законодательных норм, нравственных понятий и моральных принципов. Например, ничтожной считается сделка, где в собственником имущества является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Оспоримый договор купли-продажи недвижимости влечет юридические последствия до момента, когда одна из сторон не подаст исковое заявление в суд. Если продавец не получил согласие на продажу квартиры от супруга, сделку могут признать недействительной через суд.

Источник: https://egrnka.online/info/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Часто задаваемые вопросы

Как оформить договор купли-продажи недвижимого имущества?

Текст договора должен содержать описание предмета сделки, права и обязанности сторон, список прилагаемых документов, порядок расчетов. После подписания ДКП подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Сколько стоит оформление договора купли-продажи недвижимого имущества?

Цена сделки включает расходы на оплату госпошлины при регистрационных действиях. Также могут понадобиться услуги нотариуса. тарифы специалиста зависят от региона. Нотариальное заверение ДКП стоит 5 -10 % от суммы сделки.

Как быстро проверить собственника и документы на недвижимость?

Изучить технические параметры объекта и проверить владельца на юридическую чистоту нужно по подписания соглашения. Сделать это можно, заказав спецвыписку из ЕГРН. В справке указаны сведения о предмете соглашения, полномочия продавца, данные об ограничениях.

Сколько действителен договор купли-продажи?

Срок действия ДКП жилплощади или земельного участка ограничивается датой выполнения обязательств участниками сделки.

В каких случаях нотариальное заверение ДКП обязательно?

Услуги нотариуса при заключении ДКП нужны, если собственник не достиг совершеннолетия, речь идет о продаже доли имущества, квартира получена в наследство или по рентному соглашению.

Редактор блога
Иван Чернов
Помощник кадастрового инженера компании портала ЕГРНка

Комментарии (10)

  1. Ольга Петровна #
    Здравствуйте, мой сын с женой хотят купить дом, часть денег есть, остальное добавляют с материнского капитала. Скажите, такую сделку обязательно заверять у нотариуса или можно обойтись без него?
    1. EGRNKA.RU #
      Добрый день, если продавец единственный собственник имущества, то заверять сделку у нотариуса не обязательно. Если же недвижимость находится в общедолевой собственности, например с женой, без услуг нотариальной конторы не обойтись.
    2. Яна #
      Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, как срочно нужно нести договор о покупке жилплощади после подписания в МФЦ на регистрацию? Я продаю квартиру, завтра сделка, потом сразу, в этот же день, уезжаю на две недели в командировку. Покупатели очень недовольны, говорят вначале все нужно оформить, но ключи то я им сразу отдаю.
      1. EGRNKA.RU #
        Добрый день, покупателя в этом случае можно понять. До момента регистрации перехода имущественного права в Росреестре, вы остаетесь полноправным собственником квартиры. Несмотря на подписание ДКП и передачу денег, покупатель юридически не имеет никаких прав на объект. Поэтому лучше как-можно быстрее передать документы на регистрацию в МФЦ. Если вы не можете физически присутствовать на процедуре, вместо вас может подавать заявление законный представитель.
      2. Константин #
        Скажите, а сколько стоит заключить договор? У меня хочет купить квартиру сосед, мы с ним уже обо всем договорились, не хотелось бы тратиться на юриста.
        1. EGRNKA.RU #
          Добрый день, текст соглашения вы вправе составить самостоятельно. В интернете можно найти много образцов. Но если ваша жилплощадь является совместным имуществом (в долях), продать ее без нотариального заверения не получится.
        2. Богдан #
          Здравствуйте, у меня комната в коммуналке, хочу ее продать и купить отдельную квартиру. Какие нужно собрать документы?
          1. EGRNKA.RU #
            Добрый день, прежде всего вам нужна будет выписка из ЕГРН, документ, на основании которого вы владеете имуществом, паспорт, квитанция о внесении госпошлины за регистрацию перехода имущественного права, техплан на помещение. Если вы в браке, также понадобится согласие на куплю-продажу супруги. Если в комнате прописаны несовершеннолетние дети, необходимо заручиться согласием опеки. Важно помнить, что правом первоочередного выкупа комнаты принадлежит вашим соседям. Если они откажутся от предложения, можете искать других претендентов.
          2. Никита #
            Здравствуйте, пару дней назад подписали договор о продаже на квартиру. Все делал через риэлтора. Он сказал, что все бумаги передал в росреестр на регистрацию, мне никаких документов не дал. Это правильно?
            1. EGRNKA.RU #
              Здравствуйте, срок регистрации договора занимает до 10 дней, часто бывают задержки. После окончания регистрационных действий вам выдадут на руки выписку из ЕГРН. В справке будут указаны параметры квартиры, ФИО нового собственника (ваше), сведения об имеющихся обременениях, план жилплощади.